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2020年12月明年我國宏觀政策將“穩”字當頭
界經濟形勢仍然復雜嚴峻，復蘇不穩定不平衡，疫情沖擊導致的各類衍生風險不容忽視”。與此對應的是，在7月和12月中央政治局會議“要強化機遇意識、風險意識”的基礎上，會議新增了“增強憂患意識”“堅定必勝信心”“堅持底線思維”“提高風險預見預判能力”等要求?；跁h提出“宏觀政策要保持連續性、穩定性、可持續性”“保持對經濟恢復的必要支持力度，政策操作上要更加精準有效，不急轉彎，把握好政策時度效”“合理把握宏觀調控節奏和力度”等說法，預示2021年政策總體上還是會逐步收緊和退出，但力度和節奏會控制好。具體來看：財政政策方面，會議要求“積極的財政政策要提質增效、更可持續”，而2019年會議的提法是“大力提質增效、更加注重結構調整”，疫情以來則變為“更加積極有為、注重實效”，意味著明年財政政策將重回疫情前的提質增效，而“保持適度支出強度”的要求，意味著明年財政赤字和專項債規模應會有所下降、但幅度應不會很大；同時，財政政策的主要任務從去年的“支持基層保工資、保運轉、?；久裆弊優椤霸诖龠M科技創新、加快經濟結構調整、調節收入分配上主動作為”。貨幣政策方面，會議要求“穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度”，2019年會議的提法是“靈活適度”，疫情以來變為“更加靈活適度、精準導向”?？傮w看，央行仍將相機抉擇；此外，會議要求“保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配”，對比10月以來央行提出的“貨幣供應應和基于潛在產出的名義增速相匹配”，預示著明年貨幣供應的收縮幅度不會過緊。監管政策方面，12月的中央政治局會議要求“抓好各種存量風險化解和增量風險防范”，本次會議則強調“提高風險預見預判能力”“抓實化解地方政府隱性債務風險工作”“處理好恢復經濟和防范風險關系，多渠道補充銀行資本金，完善債券市場法制”“打擊各種逃廢債行為”等，預示明年防風險的重要性高于強監管，國家也會盡可能避免發生處置風險的風險，同時避免發生政策退出過快過急的風險。2021年是我國現代化建設進程中具有特殊重要性的一年，是“十四五”規劃的開局之年，也是建黨100周年。因此，明年的宏觀環境需要保持穩定，政策走向也需要穩字當頭，要促進經濟運行保持在合理區間，繼續做好“六穩”“六?！惫ぷ?，政策操作上也要更加精準有效，合理把握宏觀調控節奏和力度。
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2020年12月從GDP數據，看中國房價格局走勢
下，“限價紅利”和“無房優先”形同虛設，市場剛需年輕人被逼向死角。但馬上，被中央點名的深圳下發嚴令，要求銀行通查購房人資金來源，據說有的盤一夜凍結200多個購房名額，從“因城施策”升級為“因盤施策”，全面封殺炒房行徑。我一直認為，房價是城市經濟上行的結果和表現，房子是可投資的，但像這種惡意炒房手段是絕對不可取的。不單會把風險轉嫁到市場上，而且會摧毀城市土壤，倒逼年輕人出走，影響整個城市的經濟發展，損人利己。在房子投資層面，“長期主義”是我一直遵守的不二法則：忘掉今天，甚至今年的得失，也拒絕去賺不可持續的快錢，而是把眼光放長遠，扎根于這個城市的未來，跑贏通脹不成問題。在“長期主義”的房產價值研究層面，經濟數據是最直接的，今天借此機會，我再從GDP、人均GDP、居民待遇等層面，結合房價解析一下全國重點城市，讓大家心里有一個宏觀的概念。1目前來看，我國（內地）的城市經濟劃分，分為三個檔位：2萬億GDP、萬億陣營（包括準萬億）、和8000億以下。據統計，2019年末，達到2萬億GDP的城市共有5個，分別為：上海、北京、廣州、深圳、重慶。四大一線城市，外加一個3000萬人口的工業直轄市，成為了中國經濟的第一梯隊。2萬億的經濟規模是很龐大的，甚至超越了諸如烏克蘭、希臘、越南等一個國家的經濟實力。其中北上廣深房價和城市價值匹配，而重慶一直以長期天量土地供應強壓房價，1萬多的均價在全國版圖之上，依然屬于價值洼地。重慶工業經濟強悍，從改革開放之后就位列第一陣營，2020前三季度超越廣州，重回全國第四。當然像重慶這樣強供應量的經濟大城，樓市有一個明顯的特征：分化嚴重。那么在買房上，一定要選擇核心地段的優質的物業。因為在未來，整個城市的居民，都是由外向內層層升級的走勢，最后房價開始梯度分化。接下來是萬億城市陣營，按照GDP突破萬億的時間順序分別為：天津、蘇州、成都、武漢、杭州、南京、青島、長沙、無錫、寧波、鄭州、佛山。其中最有希望破2萬億GDP的城市分別是蘇州、成都、武漢、杭州、天津和南京。這些城市是準一線城市，除了蘇州是地級市以外，其他要么省會要么是直轄市，地位卓越。其中蘇州2019年GDP已經達到1.9萬億，按照6%左右的經濟增速，今年已經毫無懸念。蘇州，作為長三角傳統工業強市，已經緊跟時代完成了產業升級，未來依舊是中國最強地級市的存在。前兩年因為房價漲得太兇，被中央點名調控，2020房價回落了一整年。但縱使如此，蘇州跟南京、杭州依然存在價差，在長三角領域，蘇州依然是價值洼地。不過蘇州目前施行的是強供應策略，在這種策略下，明年房價會回穩，但基本不會出現大的漲勢，也是剛需值得關注的一年。其次是成都、杭州、武漢，也是進入2萬億GDP第一陣營的預備員。其中成都是成渝城市群的引領者，與武漢一樣，都是合一省之力成一市之功，所有人才資源都在源源不斷送往這兩個城市。不過今年的疫情讓武漢摔了個跟頭，跟成都拉開了一定的距離，不過在房價上，顯然武漢要比成都更有機會。這跟股票一個道理，成都持續利好一直漲，而武漢突然利空，斬掉一部分價值開始爬坡。最后是天津。說實話天津這些年的經濟有些不盡如人意。1978-2020前三季度全國十大經濟城市排行想當年改革開放后是全國第三城，北方第二城，而現在甚至滑出了TOP10。天津經濟的滑坡，注定對樓市支撐力有所影響，接下來市場還會繼續橫盤筑底。在今年前三季度的經濟表現中，北方只有北京一城進入全國前十，也注定了中國南北分化大趨勢。2除了準萬億城市，在萬億陣營中，我認為當下可買的城市依次排名為：佛山、長沙、鄭州、青島、無錫、寧波。這幾個城市都維持在1～1.2萬億GDP左右的水準，競爭力相當。其中佛山處于大灣區，屬于人口流入一極地帶，房產價值突出。尤其是2020年這一波，深圳帶著衛星城惠州、東莞房價上漲，已經透支了一部分漲幅空間，而佛山作為跟東莞同等級別的城市，一直在儲蓄購買力，形成了一定的補漲動力。而且佛山是工業強市，居住環境比東莞強很多，去年人口流入25.29萬人，僅次于廣深，長期的人口虹吸力夯實了房價。長沙不用多說，全國房價洼地，現在就可以上車，但長沙又不同于重慶，重慶未來可以通過縮減土地供應讓房價飛升，與城市價值匹配。但長沙不行，作為全國調控模范案例，已經被所有城市盯著了，很難再放下包袱。無錫、寧波作為同地域，僅次于蘇州、杭州的城市，產業動力和人口吸引力同樣非常強勁，不過這兩個城市在今年房價都漲了不少，為此還遭遇嚴政調控。尤其是無錫被調控打壓，房價開始明顯下滑。這兩個城市在接下來的一年內房價都會回落調整，購房者可以稍作觀望。接下來是鄭州和青島，這兩個城市上一輪房價漲幅透支，已經回落2-3年的城市。城市基本面有，也是所在省份的佼佼者，今年很容易見底。建議大家多多關注這兩個城市10-12月的成交走勢，一旦出現上揚姿態，證明房價已經筑底成功，跌無可跌。3除了萬億城市，值得關注的還有準萬億GDP成員，目前9000億GDP預備員已經達到7座，分別為泉州、東莞、濟南、合肥、福州、南通、西安。這一個梯隊的競爭主要在于產業結構和城市政治地位。在強省會戰略下，合肥、西安、濟南、福州會成為所在省份的強者。不過，合肥和西安是區域絕對強者，后期房產價值穩定，今年還出現較為火熱的樓市現象。合肥民間出現業主聯合哄抬房價亂象，而西安則一直維持緩幅上漲，走出了獨立行情，不過剛剛也出臺了政策調控，要求把二套首付提高到7成，貨真價值地打擊炒房。這兩個城市會在接下來一年的時間內繼續橫盤筑底。福州和濟南情況相同，位置都有些尷尬。福州有廈門分流，濟南則一直被青島壓制。這兩個城市的房價上一輪房價周期透支嚴重，近兩年一直處于“跌跌不休”的狀態，預計還有一段時間回落。按照房產價值，我認為依次排序為合肥、西安、福州、濟南。其次是產業結構。在國內大循環為主的產業基調下，西安作為對外貿依存度較低的西部核心城市，經濟會實現反轉，潛力較大。而東莞和泉州作為沿海外貿城市，經濟會相應下滑。今年前三季度的GDP表現證明了這個趨勢，西安為4.5%，而東莞、泉州分別僅為0.2%、1.5%。當然東莞還有大灣區概念，是深圳的超級衛星城，除了外貿業務，未來還要承接智能、科技等新興產業。而泉州作為工業強市，但長期被廈門、福州壓制，財富人群也會被長期虹吸。所以在整體競爭力上，東莞和西安相當，而泉州又稍差些許。4接下來，我們來研究人均GDP。人均GDP是衡量一個城市發達程度、民富情況的重要參考。國際機構稱，人均GDP高達2萬美元屬于高收入發達城市，也是第一梯隊。目前在我國依次為深圳、無錫、蘇州、南京、北京、上海、廣州、杭州、武漢和寧波10座城市，除武漢外全屬東部地區。深圳人均GDP排名遙遙領先，這源于深圳常住人口、土地面積相對其他一線城市較小，而且是我國第一個完成城鎮化建設的城市，居民財富受益于城市發展極大。前幾年，我們在探討中國房價極值，很多人把票投給了北京，只因為深圳是新貴中心，而北京是權貴中心。然而經過上一輪房價大潮，深圳房價已經超越北京一個段位。拿學區房來講，北京學區房10萬出頭，而深圳20萬單價的房子比比皆是。在豪宅層面，深圳更是高北京一個段位。以此來看，北京相對于深圳還是價值洼地，這也從今年的樓市行情中有所體現。其中，江蘇有三座城市上榜，廣東、浙江分別有兩城上榜。整體來看，長三角地區最富有，人均GDP最高，這也源于早期縣鎮經濟的積累，實現了大城小鎮的均富，長三角房價未來依然是全國的主要梯隊。人均GDP在1.5-2萬美元區間的高收入城市第二梯隊，包括長沙、佛山、南通、青島、福州、合肥、泉州、東莞、鄭州和濟南10座城市，也集中在中東部，福建和廣東兩省分別有兩座城市上榜。當然這里有人質疑了，成都和重慶為何沒有上榜，難道是這兩座經濟大城不夠發達嗎？這里還要研究人口的數值。成都1600多萬人口，重慶更是3000多萬人口，比同等級的大城高出不少，而且兩城地域遼闊，GDP被郊區縣鎮分流，拉低了整體數值。如果單論城區人均，成都和重慶依舊可以排在第一列隊。5最后再做一個總結。未來在摒棄房地產經濟的主流思維觀念中，所有城市會失去“地方庇佑”，也就不會再出現“一榮俱榮，一損俱損”的畫面。在“長期主義”投資邏輯中，經濟面良好的城市房價會處于長期上漲的趨勢中。不過，在此期間會被政策導向、土地供應等多個因素干擾，出現短周期的快速上漲或者下跌，我們也稱其為“大漲小跌”或者“大漲大跌”周期。而我們要做的就是盯緊樓市行情，找到每次房價回落后的穩定價值區間，這就是購房者最好的上車時機。當然中國房地產20多年，幾波潮起潮落，房價基本已經和城市實力對應上了。判斷城市房價當下是透支還是潛力，只需要對比和“錨”的關系。怎么理解呢？舉個例子，一線城市我認為北京當下的房價是最實際的，是“錨”，對比經濟數據后，你會發現上海、廣州價格也很實際，唯獨深圳有些過火。而二線城市，蘇州是最“錨”，重慶、長沙就是洼地，而同一梯隊的成都價格尚可，杭州就有些過分。三四線城市，省會城市1萬左右的房價是“錨”，高于這個價格就是泡沫，低于這個價值還有一定的空間。研究的多了，你會在這其中慢慢找出一些固定的規律。不過在這種房價走勢中，優質城市的房子會越來越難買。前幾天跟深圳的一個多套房業主聊天，他說自己也沒有想去炒房，但趨勢就是這樣。2003年在深圳買的房子沒過幾年就漲了好幾倍，換了2套，2013年買的80萬小兩居，2016年又漲到400萬，而后又換成1300萬的改善豪宅。那時候買房真的很便宜，首付1-2成，貸款利率又低。而現在認房又認貸，動不動幾百萬的首付，利率5點多，放到現在自己根本買不起。不同的時代會造就不同的命數。雖然接下來年輕人會享受到智能高科技時代帶來的紅利，一切都顯得那么便利。但便利的環境，資源會越來越稀缺，留在大城市的機會也越來越難了。一代不走進大城市，那么下一代走進大城市的機會又會多難一層，幸虧內地跟香港不一樣，當下還有多個萬億二線城市在生根發芽，大家不用都往一線城市擠。當然二線城市的機會能不能把握得住，還要看大家的想法了。最后再告訴大家一個很重要的信息：一定要緊盯年尾（10月-1月）的行情，如果成交呈上揚趨勢，樓盤火熱，二手房門店熱鬧，你就要馬上去看房。因為翹尾行情是隔年小陽春的鋪墊，尤其是今年樓市萎靡的城市，也會進入觸底區間，切記。
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2020年12月上海發改委：將夯實土地供應計劃，適當增加年度土地供應量
用。具體包括7條政策措施：一是保持土地市場交易平穩有序。疫情防控期間，對采取定向掛牌出讓的地塊，取消現場交易環節，直接電子掛牌交易并確認競得。對公開招標拍賣掛牌方式出讓的地塊，現場交易環節通過網絡方式進行。順延開竣工和投達產履約時間，消除疫情對土地出讓合同履約的影響。二是加快經營性用地出讓節奏。夯實土地供應計劃，適當增加年度土地供應量。針對不同出讓方式，采取差別化入市管理。三是加快推進城市更新。存量工業用地經批準提高容積率和增加地下空間的，不再增收土地價款。支持利用劃撥土地上的存量房產發展新業態、新模式，土地用途和權利人、權利類型在5年過渡期內可暫不變更。四是減輕房企入市成本壓力。今年開工建設的住宅項目可延期繳納城市基礎設施配套費。允許符合條件的房企延期繳納土地增值稅。五是降低制造業項目用地成本。保障重點轉型區域制造業用地規模。協調推進桃浦、南大、吳淞、吳涇、高橋等重點區域整體轉型，降低項目落地成本。六是提高存量土地投資強度。精準實施混合用地出讓、容積率提升、標準廠房分割轉讓、綠化率區域統籌等政策，高效利用存量土地。七是加大對先進制造業、現代服務業籌資支持力度。優化戰略性新興產業資金支持方式，將中長期低息貸款政策從集成電路擴大至人工智能、生物醫藥領域。做好市、區兩級技改專項資金保障，增加資金規模，提高項目支持比例。
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2020年11月境內債市融資規模收縮明顯 房企資金壓力難減
級分析師潘浩表示，主要受到相關債券違約影響，境內債市受到短期沖擊，上周房地產行業規模約45.7億元的5筆境內債券取消或延期發行，其中，4筆取消，1筆延期，取消或延期發行的債券數量較前一周增加3筆。珠海華發集團表示，由于近期債券市場波動較大，為合理降低發行利率，控制公司融資成本，經發行人、主承銷商、律師及全體投資人協商一致，決定取消原定于2020年11月19日可續期公司債券（第四期），原計劃發行規模不超過人民幣25億元。北京城建15億元第三期超短期融資券也取消發行。一面是還債壓力居高不下，一面是監管繼續緊縮。事實上，目前已提交注冊的金科地產2020年面向專業投資者公開發行公司債券（第三期），11月9日，項目狀態從此前的通過更新為不通過。對此，金科地產相關負責人回復稱，交易所要求將此前630位時點的報表更新為930時點數據。魯能公告也顯示，魯能集團第一屆董事會第三次會議和發行人控股股東國家電網批準發行人申報發行額均為不超過40億元，但最終，經中國證監會批準，同意公開發行不超過34億元的公司債。綠地公告也顯示，2月26日申報稿計劃融資180億元，但11月最新發布的封卷稿顯示，最終融資額定為170億元。房企還債壓力并未降低。金科公告顯示，發行人擬安排本次債券償還公司債券兌付或回售本金或利息。魯能表示，本次債券募集資金扣除發行費用后擬全部用于償還公司在未來兩年內到期或行權的公司債券。綠地控股表示，計劃償還需于2020年12月10日兌付的，發行金額共100億元債券，擬使用募集資金償還金額94.13億元；同時償還2021年1月21日兌付的發行金額為100億元債券，擬使用募集資金償還金額85.87億元。業內人士表示，隨著監管進一步趨嚴，房企資金壓力難減，未來如何穩定資金鏈將成房企重中之重。預計在“三條紅線”政策落地的背景下，除進一步加大融資力度外，出售項目、引入戰略投資現象或將增多。
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2020年11月“房住不炒”真的來了
網，專治不服這則溫馨提示，內涵豐富。近來，多個城市都發布了“關于2020年11月部分社保業務調整的溫馨提示”，溫馨的要點在于，自2020年11月起，企業職工各項社會保險費交由稅務部門統一征收。該來的終于來了，這意味著坊間傳頌多年的全國社保聯網，真真切切就在眼前。對于少數人，意味著靠證書掛靠掙錢的路數即將被堵死，對于群體更大的一批人，則意味著靠外地補交社保突破限購買的房子，很可能真正“房住不炒”了。溫馨提示中，還有一個要點，就是“有序清理重復參?！?，話說的很明白，如果您以前在不同地區都同時在繳納社保，那就是無序的，是要被清理的。這種無序，有很多的原因，但自從2015年漲價去庫存，此后一二三四線城市房價次第上漲，進而引發各種調控（尤其是限購、限貸措施）之后，引發一個重要的動因就是為獲取“房票”，譬如對歐神們率領的炒房大軍，這都是輕車熟路的規定動作。然而，溫馨的新政來了，重復的社保將不復存在，您只能保留常住地區或是就業地區的一個參保關系，如果您真是落戶買房，就拿出就業證明來，即便您能拿出雙重甚至多重的就業證明，然并卵，留下的只能有一個。這意味著什么呢？變數，早有端倪在暢想種種可能性之前，不妨先回頭看看，這社保信息的收網早有端倪，兩個多月前，國家醫保局、財政部、國家稅務總局近日聯合發布《關于加強和改進基本醫療保險參保工作的指導意見》，自2021年參保年度起，全國參保信息將實現互聯互通、動態更新、實時查詢，其中便強調了上述這條”有序清理重復參?！?。雖然還有些地區的社?？ê歪t?？ú⒎且惑w，但醫?？ú⑷肷绫？?，合二為一已然是大勢所趨。醫保聯網，已然為社保全面聯網奠定了根基，信息中的種種問題，也早在相關部門掌握之中。既然不能再有多地社保，那么，整治為購房而參保的行為就簡單不過了。由此，未來存在三種可能性，一種是既往不咎，只要在社保系統聯網前完成的購房行為，都認定為歷史遺留問題，不再追究；第二種是既往必咎，從購房所在地出臺限購政策開始計算，只要是此后靠參保獲取購房資格的，一律追究；第三種可能性則是以證為壑，在社保實現全國聯網前，已經取得了房產證的，認定為歷史問題不再追究，而尚未取得房產證的，就“因城施策”了。從邏輯上推演，相對而言，第三種可能性實現的概率是最高的，畢竟，讓鉆調控政策空子者付出代價，既符合政策制定者的初心，又能在很大程度上順應民意，何樂而不為呢？房產稅，或許還遠或許有人認為，此次的社保聯網疊加第七次全國人口普查所強調的“查人又查房”，更重要的目的是砸下房產稅的靴子，但得出此推論或許還早。首先得搞清楚，中國的住房可不都是商品房，首先有城鄉之分，農村宅基地上的自建房很難納入征稅體系吧；其次，即便在城鎮，保障性住房，央產、校產、軍產和種種公房，都占了大部分，商品房占比不過三成有余，稅基怎么定？如果只征收商品房的房產稅，疊加傳說中的二套以上和人均60平方米這兩大要素，總量還有多大？若針對多城市的多套房產，征稅模型如何建立，征稅成本有多高？當太多的疑問依舊存在，還是面對現實吧。社保實現全國聯網之后，首當其沖的調控鐵拳就在眼前，因“無序社?！倍@得了購房資格還有效嗎？如果無效，還能夠獲取房產證嗎？一旦真的兌現，炒房者面對的就是天凝地閉般的極寒。
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2020年11月房企債券周融資額環比增逾七成
、境外債券規模雙升，主要由于單筆大額發債規模拉動，上周發行大額規模債券數量超越此前10月總和。近期房企發行大額債券需求明顯增加。中原地產研究中心統計數據顯示，受還債壓力和監管壓力影響，11月上旬，房企融資需求井噴，僅11月上旬，房企境內境外發布近600億元融資計劃，刷新年內紀錄。中原地產首席分析師張大偉表示，2020年房企整體融資金額刷新歷史紀錄。從近期來看，市場傳聞房企融資收緊，房企擔憂未來銷售壓力，為了應對即將到來的市場變化，加快儲備資金，盡量大額度融資。眾多房企發債主要用于還債。上海易居房地產研究院研究員王若辰表示，在還債壓力增長下，房企存貨增速明顯收窄。今年三季度，超大房企、大型房企、中型房企存貨同比增速分別為12%、4%、-0.7%。這意味著，在監管進一步升級，未來形勢整體不明朗下，房企開始明顯減緩擴張力度。一面是還債壓力居高不下，一面是監管繼續緊縮。業內人士表示，隨著監管進一步趨嚴，如何穩定資金鏈將成房企重中之重。下一步，在“三條紅線”政策落地背景下，除了進一步加大融資力度，出售項目、引入戰略投資現象或增多。
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2020年11月房價越高越值錢？金融老司機教你三招拆解買漲不買跌的散戶心理
主流的宏觀經濟理論和認識，貨幣決策層的通常做法是：物價漲了，央行就升息、或提高銀行準備金，或通過公開市場收回流動性；物價跌了，就用反向貨幣政策手段來增發基礎貨幣。如果按照凱恩斯尤其是后凱恩斯主義的貨幣內生說來看待現代市場經濟運行，就完全不同了。凱恩斯認為，貨幣供給并不是央行可以自行決定的，而是經濟體系內的許多因素決定的，因而貨幣尤其是廣義貨幣M2，則是由一國經濟活動內生創生出來的。對一般人來說，說貨幣不是央行發出來的，而是經濟活動內部生成的，那肯定是一個天方夜譚。大家一定會問：這怎么可能？凱恩斯，有沒有搞錯？用一個例子來說明吧：假設某銀行貸給100萬房貸給客戶A，于是這個客戶的帳上就被記入了100萬，不過，因為這100萬還是存在銀行的帳上，同時A客戶的房子也抵押給了銀行。于是，這銀行就可以把這100萬，扣去5%的儲備金，即95萬，做為銀行的存款再貸給客戶B，B客戶獲得了房貸95萬之后，銀行再扣95萬的5%，再將90.25萬貸給客戶C……，依此類推，直到客戶Z……仔細看一下，在這一系列的貸款過程中，銀行每放一次房貸，就等于同時“創造”了一筆等額的貨幣。于是，就這樣，這家銀行將最初央行發出來的100萬基礎貨幣，通過房貸系統，創造出來了1000萬“貨幣”。這就是銀行的貨幣乘數效應，通過這個效應可以清楚地看到：房價越漲，貨幣就“創造”地越多。
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2020年11月“十四五”將繼續堅持房住不炒
，促進房地產市場平穩健康發展?！敝档米⒁獾氖?，《建議》將住房定義為“消費”，用“促進住房消費健康發展”來表述，同時還表示將“深化土地管理制度改革”。在推進以人為核心的新型城鎮化一項中，《建議》具體規劃了城鎮化建設路徑，表示要“實施城市更新行動，推進城市生態修復、功能完善工程，統籌城市規劃、建設、管理，合理確定城市規模、人口密度、空間結構，促進大中小城市和小城鎮協調發展?！崩吓f小區改造工作也將繼續，《建議》指出，要強化歷史文化保護、塑造城市風貌，加強城鎮老舊小區改造和社區建設，增強城市防洪排澇能力，建設海綿城市、韌性城市。針對住房保障工作，《建議》指出，要有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。和人口流動息息相關的戶籍制度方面，《建議》表示，要深化戶籍制度改革，完善財政轉移支付和城鎮新增建設用地規模與農業轉移人口市民化掛鉤政策，強化基本公共服務保障，加快農業轉移人口市民化。都市圈建設方面，《建議》指出，優化行政區劃設置，發揮中心城市和城市群帶動作用，建設現代化都市圈。推進成渝地區雙城經濟圈建設。推進以縣城為重要載體的城鎮化建設。同策研究院宋紅衛認為，十四五規劃中最大的亮點在于，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展，實現上下游、產供銷有效銜接，促進各產業門類關系協調。擴大內需，形成需求牽引供給、供給創造需求的更高水平動態平衡。這是在“房住不炒”和“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”之后新的房地產市場定位.這可以說是重大的調整，也決定了未來5年的行業定位。來源 | 每日經濟新聞
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2020年10月城市規模越大，職住分離就越嚴重？
越大，職住分離就越嚴重？城市如何改善職住分離縮減通勤時間？中國城市規劃設計研究院高級工程師冉江宇、付凌峰等所在的研究團隊基于通勤大數據進行了一份城市職住分離度的研究，提供了一份參考答案。哪些城市職住分離度低？根據中國城市規劃設計研究院聯合百度慧眼等單位發布的《2020年全國主要城市通勤監測報告》(以下簡稱《報告》)，基于其中35座大城市的通勤數據，研究團隊得到35座大城市的職住分離度指標。職住分離度以km為單位，指理論上能夠實現的最小通勤距離（不考慮就業差異與人的選擇，在既有職住分布狀態下通過交換就業地）。而市民的實際通勤還受到土地開發政策、居民收入、交通系統可達性等因素的影響。在《報告》的同一計算標準下，實際平均通勤距離是職住分離度的1.9~3.8倍。冉江宇告訴我們，“城市的職住空間分布越均衡，也有利于縮短整體平均通勤距離?！蹦男┏鞘新氉》蛛x度低？從上圖可見，四大一線城市中，北京職住分離度最高，遠超其他三座城市，為6.57km，深圳職住分離度最低，僅為2.51km。在新一線城市中，寧波、大連、廈門等城市職住分離度相對較低，不超過3km。而成都、青島、鄭州、西安等城市相對較高，處于4km-5km的區間，超過了上海、廣州、深圳。由此看來，職住分離度與城市的發達程度、經濟總量水平并無直接關系。那么它是否與城市的規模有關呢？答案也是否定的。35座大城市中包含4座超大城市、10座特大城市、10座Ⅰ型大城市和11座Ⅱ型大城市。職住分離度在統計上并未出現隨城市規模增長而逐漸增加的情況。大城市規模的劃分標準比如超大城市中，深圳市職住分離度小于大部分的超大城市，與Ⅰ型大城市中的大連、昆明以及Ⅱ型大城市中的福州和寧波比較接近。而Ⅱ型大城市中的石家莊、西寧和銀川的職住分離度值大于5KM，超過所有Ⅰ型大城市和特大城市的水平。均衡分布的職住空間決定一座城市職住分離度的因素是什么？這需要從城市內部的空間布局來探索。冉江宇告訴城叔，在數據上發現職住分離度低的兩種類型：“一類是（城市就業和居住的熱門板塊）集中在一定尺度（15km）范圍內，職住布局相對均衡?！北热鐝B門、福州、深圳、南寧等。在這些城市中心城區通勤的人口，80%以上都聚集在市中心15千米的半徑范圍內。這些城市有的中心城區比較小，有的通過密集型發展，使絕大部分的居住生產在較小的空間半徑中開展，呈現出較低的職住分離度?！耙⒁獾氖?，反過來說并不是滿足15km尺度以內集中發展的城市，一定就是職住分離度低的?！比浇钐貏e強調。這與城市15km圈層內部職住的實際分布也有關系，也就是職住中心空間契合度的問題，“這對城市職住分離度的影響更為直接”。以石家莊市為例，研究指出，其15千米半徑范圍內集聚92%的通勤居住人口和87%的就業人口，但是主要就業中心位于中山路沿線4千米的范圍，而大量的居住熱點呈面狀均勻分布在10千米的圈層，這導致職住中心空間契合度較差。盡管石家莊城區人口規模遠小于上海、深圳等城市，但其職住分離度高于上述兩城。實際上，另一類職住分離度較低的城市正是依靠職住空間的分布契合取勝?！斑@些城市并不是集中在一定尺度內發展，而是呈現分散組團式發展的格局，同時遵循職住相對均衡的原則布局?！比浇畋硎?。這一類城市比如大連、寧波。其中心城區各5km圈層的通勤人口都不超過總體通勤人口的30%，空間分散的數個組團中心相距較遠，有的甚至超過15km。但各組團中心周圍分布有居住板塊，有利于在更大的市區范圍實現職住平衡。固偏型城市與錯位型城市職住分離度小，并不一定實際通勤距離就短。實際通勤成本和理論最小通勤成本的相對差程度用過剩通勤系數表示。一般來說，如果“過剩通勤系數”和“職住分離度”兩個指標都比較低，市民的通勤狀態就會比較理想。不過研究團隊也發現，“絕大多數城市的這兩項指標是此消彼長?！币虼?，將職住分離度較?。ㄐ∮?0%分位數）、過剩通勤系數較大（大于70%分位數）作為“錯位型”城市。相反，將職住分離度大于70%分位數、過剩通勤系數小于30%分位數的城市作為“固偏型”城市。研究發現，職住分離度較小的9座典型錯位型城市，空間上都“呈現組團型或團塊型分布，沒有一座帶型城市”。從城市規模來看，絕大部分為Ⅰ型大城市，為大連、廈門、合肥、哈爾濱、昆明、烏魯木齊，其余包括一座特大城市：深圳；兩座Ⅱ型大城市，福州和寧波。這些城市在職住空間上分布相對緊湊，但考慮到包括周邊配置如學區、交通、產業在內的諸多因素，市民實際通勤距離仍有較大的優化空間?！皩τ阱e位型大城市來說，尤其需要去降低實際通勤距離，改善實際通勤狀態?！比浇畋硎?。職住分離度較大、過剩通勤系數較小的固偏型城市中，北京市的職住分離度超過6.5km，顯著高于其他代表城市；石家莊市、西寧市、銀川市位于第二梯隊，職住分離度指標均超過5.4km；西安市、鄭州市、青島市、成都市位于第三梯隊，職住分離度指標為4.1~4.6km。對于這些城市來說，職住之間的空間距離較大是市民通勤成本高的主要原因。在這些城市中，多出現了單一功能區空間（比如產業園、居住區）集聚的現象，比如產業郊區化。同時，優良公建設施的集中、軌道交通樞紐站旁住宅和CBD的連片開發，也將對職住分離度帶來影響。例如也有研究發現，與通勤距離相比，高收入者更傾向追求更好的住房品質及居住環境，而高端住宅會在配置良好的特定地段集中。同樣，研究團隊發現，如果住房安置政策更多以建設量或覆蓋面為唯一目標，將許多政策性商品房、保障性住房社區在城郊集中建設，而缺乏對低收入群體住房空間分布需求的考慮，也會帶來特定群體的職住空間分離。對此，冉江宇建議，固偏型城市應當將職住空間布局的調整作為優先目標，在空間規劃、產業選址等方面引導職住分布平衡或沿主要廊道梯度布局。
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2020年10月擴投資促消費，暢通雙循環：四季度經濟工作主線明晰
席經濟學家伍戈對第一財經表示，考慮到目前供需平衡逐步形成基本暢通的國民經濟循環，經濟增長的內生動力開始顯現，中國經濟在四季度和明年一季度持續向好的基礎依然堅實。與此同時，進入四季度以來，從中央到地方密集召開經濟形勢分析相關會議，部署四季度經濟工作，減稅降費、擴大投資、促進消費等成為央地經濟工作的主線。減稅降費不打折扣經濟復蘇的底氣來自于中國經濟的韌性足、潛力大，以及一系列宏觀調控政策的精準有效。四季度經濟工作中，減稅降費依然是重要發力點。此前，財政部表示，預計全年新增減稅降費規模將超過2.5萬億元。今年1～8月，全國實現減稅降費18772.86億元，對緩解企業困難、穩定市場主體、支持復工復產和經濟平穩運行發揮了重要作用。財政部稅政司副司長陳東浩10月21日在三季度財政收支情況新聞發布會上表示，財政部將加大指導和督促力度，繼續密切關注各行業稅負變化，跟蹤做好效果監測和分析研判，研究解決地方和企業反映的突出問題，幫助企業用足用好政策，更好地促進企業復工復產和經濟平穩運行。中共中央政治局常委、國務院總理李克強10月12日主持召開部分地方政府主要負責人視頻座談會，研究分析經濟形勢，推動做好下一步經濟社會發展工作。李克強指出，減稅降費讓利是助企紓困的重要支撐，是當前經濟穩定恢復的關鍵舉措。要繼續狠抓后幾個月政策落實，更精準用好財政直達資金，承諾的都要確保兌現到市場主體身上，決不打折扣，增強他們的發展能力。各級政府要堅持過緊日子，堅決防止搞集中清欠稅收、亂收費削減政策紅利。擴大普惠金融覆蓋面，為更多中小微企業和困難行業提供有效金融服務。10月9日，國家稅務總局黨委書記、局長王軍主持召開稅務總局局長辦公會議也強調，要協同做好減稅降費和組織收入工作，越是臨近年底，越要確保該減的稅費不折不扣減到位，堅決守住不收“過頭稅費”的底線，確保政策紅利直達市場主體，更好服務“六穩”“六?！贝缶趾蜆嫿ㄐ掳l展格局。擴大投資、促進消費從各地部署四季度經濟工作的重點看，擴大有效投資、促進消費升級，暢通“雙循環”，成為重頭戲。10月12日召開的經濟形勢部分地方政府主要負責人視頻座談會強調，圍繞推動經濟轉型升級，遵循規律，扎實推進“兩新一重”項目建設，在生態環境保護、關鍵技術攻關等方面挖掘更多新的有效投資增長點。10月22日，廣東省省長馬興瑞主持召開全省前三季度經濟形勢研判會，表示要加大力度支持實體經濟發展、全力以赴穩定工業增長，抓緊抓實重點項目建設、充分發揮好投資的關鍵作用，完善促消費政策措施、多渠道挖掘市場消費增長潛力，大力開拓國際市場、狠抓重大外資項目建設、鞏固提升外貿外資回穩向好勢頭。10月23日，河北省經濟工作暨安全穩定工作推進會議也提出，要突出抓好擴大有效投資，充分發揮“三件大事”戰略支撐作用、省市重點項目投資拉動作用和“兩新一重”項目重大牽引作用，加快雄安新區重點片區和重點工程建設進度，推動重點項目建設升級加力。突出抓好消費擴容提質，推動傳統大宗消費增速回升，擴大生活消費，著力增加農村消費，發展電子商務等線上消費，充分釋放經濟發展潛力。數據顯示，前三季度，全國固定資產投資（不含農戶）436530億元，同比增長0.8%，增速年內首次由負轉正，上半年為下降3.1%。前三季度，社會消費品零售總額273324億元，同比下降7.2%，降幅比上半年收窄4.2個百分點；其中三季度增長0.9%，季度增速年內首次轉正。野村中國首席經濟學家陸挺認為，疫情的有效管控將有助于服務性消費進一步回升，紓困和經濟刺激政策的積極效果將會進一步顯現，基建投資將成為四季度投資發力的主要力量。四季度穩經濟的關鍵發力點在于如何發揮投資的關鍵作用，特別是用好已下達或正在下達的預算內資金、地方專項債和抗疫國債。只要把新增投資用好用足，在擴大有效投資上下功夫，同時帶動消費快速回升，可以為鞏固經濟企穩向上勢頭提供強大動力。華興資本首席經濟學家李宗光對第一財經表示，隨著對疫情規律認識的不斷提升，人們的消費熱情在逐漸回來。地方政府積極作為，比如發放消費券，對于消費復蘇和整個社會活動的復蘇有非常積極的作用。國慶消費的爆發，對整個后續經濟復蘇的持續性有著非常積極的作用。京東數科首席經濟學家沈建光也認為，除三季度普遍保持較高增速的工業生產和出口，內需回暖，特別是消費明顯回升，預示中國經濟復蘇已由供給端拉動的結構性復蘇向供需聯動的全面回暖方向邁進，或為四季度與2021年中國經濟反彈蓄勢。接下來出口-制造業投資鏈條以及居民消費特別是服務消費有望逐步替代地產、基建投資，成為經濟進一步復蘇的主要驅動力。加碼布局新基建在投資和消費方面，值得一提的是，前三季度，5G建設等新基建、新消費的拉動作用在增強，新經濟對整體經濟的帶動作用非常顯著。四季度，國家相關部門和地方政府密集發聲，新基建等有望迎來更大力度的政策支持。10月21日，在全國信息通信監管工作電視電話會議上，工信部黨組成員、副部長劉烈宏提到，務實推進5G網絡規?；渴?，加快核心技術創新，深化5G融合應用，擴大千兆光纖覆蓋范圍，加快建設新型數據中心。打造高質量工業互聯網網絡體系，以“5G+工業互聯網”512工程為牽引，持續推進企業內外網改造。全方位推動工業互聯網深度融合應用。5G、工業互聯網等新基建的建設速度大超預期。前三季度我國電信業務總量同比大幅增長18.6%，固定資產投資同比增長16.5%，其中5G投資占比達到38.2%。5G網絡和終端商用快速發展。截至9月底，累計建設5G基站69萬個，已經提前完成了全年的任務目標。在剛閉幕不久的第三屆數字中國建設峰會上，福建省征集、梳理數字經濟對接項目總計607個、總投資4392億元，其中簽約項目426個，總投資3316億元，分別同比增長38.3%、31.6%，涵蓋人工智能、5G、工業互聯網、區塊鏈等前沿領域。其他多地也在密集部署。10月13日召開的上海市委財經工作委員會會議指出，要加快發展創新型經濟、服務型經濟、開放型經濟、總部型經濟、流量型經濟，推動人才、資金、技術、信息等各種流量擴容增能，促進大數據、云計算、人工智能等新興流量提升壯大，大力培育在線新經濟。沈建光分析，新基建為“后疫情時代”中國經濟破繭重生、求新謀變創造了積極條件。5G、人工智能、大數據、物聯網等既是新興產業，也是基礎設施。不僅有助于推動產業升級，擴大有效需求，保障民生托底，也是穩增長工作的重要抓手。這些超前投資雖然當期來看收益有限，但外溢性明顯，極大提高了社會生產和物流效率，提升了中國的競爭力，支撐著中國作為全球第一大制造國的地位。
